Fachada limpa mantém o imóvel condomínio prédio valorizado, mas cuidado deve ir além da estética BH: agosto 2023

sexta-feira, 4 de agosto de 2023

Reforma e Manutenção Predial BH

Reforma e Manutenção Predial em Belo Horizonte MG

Consequências da ausência de manutenção em edificações.

Uma análise técnica das consequências geradas nos condomínios que postergam reparos e não realizam manutenções preventivas.

É muito comum, na maioria dos condomínios, não haver um plano de manutenção implantado. Muitas vezes isso ocorre por desconhecimento, mas na maioria das vezes por falta de compreensão da gravidade da ausência de um plano de manutenção preventiva.

Aspecto Legal

Do ponto de vista legal, o Código Civil (Lei 10.406), no Art. 1.348, define como uma das atribuições do síndico: “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Portanto, o síndico é responsável pela gestão de manutenção das áreas comuns, passível de condenação judicial caso não o cumpra por negligência ou omissão.

Aspecto Técnico

Do ponto de vista técnico, a contratação de serviços de manutenção e reparo paliativos, ou visando apenas o preço, não são a melhor opção. Às vezes o barato sai caro!

Reparar ou intervir de maneira errada, muitas vezes, pode ser pior do que não intervir. Um exemplo comum é o reparo de armadura expostas de estruturas. Apenas realizar reparos nos pontos expostos pode acelerar o processo de corrosão da armadura interna e ocasionar desplacamento e corrosão em mais pontos. Isso acontece porque não se atuou na causa da corrosão, se atuou apenas nos efeitos.

Portanto, antes de intervir em certas anomalias é necessário contratar a um laudo pericial ou de diagnóstico, para identificação da causa do problema e solução adequada.

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Síndicos podem ser responsabilizados por acidentes em condomínios provocados por falta de manutenção fachada predial BH,

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Reforma Predial BH

Reforma de fachada revestida com pintura em prédios antigos.

Ao longo do tempo as edificações vão envelhecendo, e isso pode acelerar por falta de manutenção e pelo surgimento de manifestações patológicas. Essas manifestações geralmente ocorrem por meio de erros na execução durante a obra ou por falta de manutenção dos moradores da edificação. Um dos locais mais visíveis da edificação é a fachada, logo as manifestações patológicas irão ter mais destaque. Em virtude do envelhecimento e da ausência de manutenção na fachada de uma edificação em uso em Fortaleza-CE, surgiu uma problemática: quais os procedimentos para realizar uma manutenção de fachada com revestimento de pintura, a fim de aumentar sua vida útil. Para identificar tais manifestações utiliza-se a inspeção predial com intuito de entender o problema e neste caso, propor soluções para o tratamento das manifestações patológicas encontradas. Em seguida, por meio de entrevista, ocorre a etapa de execução da reforma da fachada, no qual o processo de execução começou com a montagem de andaime fachadeiro, colocação de tela, demolição de cerâmica e reboco, regularização, recuperação de reboco e fissuras, emassamento com massa acrílica em alguns locais, pintura com textura externa, desmontagem de andaime fachadeiro e recuperação de apartamentos devido à reforma na fachada. É comprovado que a reforma é possível com pessoas morando na edificação e aumenta a vida útil do mesmo.

Reforma de fachada revestida com pintura: estudo de caso de um edifício de 40 anos em Fortaleza-CE

A revitalização dos prédios é um processo que busca adaptar edificações antigas às necessidades atuais por meio da modernização das residências com restaurações funcionais que garantam estruturas mais adequadas, seguras e confortáveis para os moradores. A revitalização também significa melhorar patologias e a qualidade de vida das pessoas, valorização do patrimônio, além de demonstrar para os moradores ou visitantes do local uma preocupação com a imagem do prédio. Manutenção Reforma Predial BH.

BH Exterior Fachadas

Prédios históricos de Belo Horizonte passam por restauração e ganham uma nova roupagem

Muitas obras de restauração de prédios históricos em Belo Horizonte

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Reforma Predial BH

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Administração

Um condomínio deve possuir no mínimo três órgãos para sua administração: o Síndico (orgão executivo), o Conselho Consultivo (orgão de assessoramento) e a Assembléia Geral (orgão deliberativo).

Área Comum

É o espaço pertencente a todos os condomínios. Tais áreas são consideradas como "bens indivisíveis e inalienáveis reconhecidos", atribuindo a todos os condomínios a sua utilização como gozo. Em área comum, um condomínio não pode edificar coisa alguma, sem expresso e consentimento formal de todos os demais coproprietários, já que a todos estes, pertencem simultaneamente, o mesmo direito de propriedade.

Assembléia Geral

Reunião de pessoas para determinado fim específico deliberativo. Deve ser marcado com antecedência mínima prevista, com data, hora e local determinados.

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Registro escrito no qual se relata o que se passou numa reunião, assembléia, etc. O condomínio deverá ter um Livro de Atas onde constarão todas as atas das Assembléias Gerais realizadas.

Benfeitorias

São todas as obras feitas em coisas móveis ou imóveis com o fim de as conservar, ou melhorar embelezar. São classificados em: a) Obras Necessárias e Urgentes - têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriorem. Neste caso não é preciso ter autorizado em assembléia, podendo ser realizada pelo síndico ou por qualquer condomínio, desde que não resulte em despesas excessivas (ex.: vazamento no hall social); b) Obras Úteis - são obras qua aumentam ou facilitam o uso do bem, sendo necessário, para sua aprovação, o voto da maioria dos condôminos (ex.: construção de parque infantil); c) Obras Voluptuárias: são obras não necessárias, de simples embelezamento ou luxo. Neste caso é necessária a aprovação de 2/3 dos condomínios (ex.: alteração da fachada).

Condomínio

Domínio exercido juntamente com outrem. A propriedade, portanto, possui vários donos, os quais são chamados de coproprietários ou condôminos, que formam um grupo.

Conselho Fiscal e/ou Consultivo

É o órgão de fiscalização, consulta e assessoramento do síndico, composto por três membros, condôminos ou não, com obrigatoriedade que não poderá ultrapassar a dois anos, permitida a reeleição.

Convenção Condominial

É o conjunto dos direitos e obrigações, registrado no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e a taxa das despesas dos condomínios, estabelecendo normas de uso tanto das áreas privativas como das de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial ea moralidade no ambiente.

Corpo Diretivo

O Corpo Diretivo é composto de síndico, subsíndico (quando for o caso) e conselho fiscal e/ou consultivo.

Cota ou Cota

Parte ou porção fixa determinada a cada condomínio na divisão das despesas orçamentárias do condomínio.

Demonstrativo Financeiro Mensal

É o relatório emitido pela empresa Administradora do Condomínio, na forma de Pasta de Prestação de Contas Mensais. Nesta Pasta deve constar: saldo, fluxos de caixa, relatório sintético e detalhado das receitas e despesas, extratos bancários, relação de boletos emitidos, relatório sobre inadimplência e todos os documentos comprobatórios. A Pasta deve ser seguida e aprovada pelos Membros do Corpo Diretivo e deve permanecer à disposição de qualquer condômino, para consulta, quando solicitado.

Despesas Ordinárias

São as despesas consideradas seguidas e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condomínios e, em havendo locação, pelos inquilinos, tais como: despesas com pessoal, encargos sociais, consumos (água, luz, gás, telefone do condomínio ), manutenções e conservações, despesas administrativas, impostos, taxas, materiais, seguros, etc.

Despesas Extraordinárias

São os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum, tais como: desentupimento de prumadas, substituição de bombas d'água e demais equipamentos, reformas (garagem, piscina, quadra, salão de festas, salão de jogos ), aquisição de equipamentos (academia de ginástica, central telefônica), etc.

Edital de Convocação

Através do edital ou carta convocatória é feita a convocação dos condôminos a participarem da Assembléia Geral. Este documento deve ser simples, mas claro, contendo todos os dados elucidativos, sendo de muita importância a inclusão da "ordem do dia", ou seja, a matéria que a Assembléia irá discutir e votar, com hora, dados e local certo.

Fração Ideal

É a parte que não é possível dividir das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade imobiliária de cada condomínio, o qual se calcula em relação ao valor do conjunto da edificação.

Fundo de Reserva

Deve ser provisionada, no orçamento, uma arrecadação destinada à constituição do Fundo de Reserva, na forma prevista na Convenção Condominial. O Fundo de Reserva é destinado preferencialmente ao pagamento de despesas extraordinárias, podendo ser usado para pagamento de despesas emergenciais, se necessário.

Maioria Absoluta

Número igual ou superior à metade do total de condomínios (frações ideais) e mais um.

Maioria Simples

Simples superioridade numérica de votos (frações ideais) dos presentes.

ordem do dia

Assuntos que devem ser tratados especialmente durante aquela assembléia ou reunião.

Quorum

Número mínimo de pessoas presentes, exigido por lei ou estatuto, para que um órgão coletivo (Assembléia Geral) possa funcionar.

Rateio de Despesas

Salvo disposição contrária na Convenção Condominial, o rateio de toda e qualquer despesa deve ser feito com relação nas frações ideais de cada unidade.

Regulamento Interno

É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores, funcionários e frequentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, obrigações aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.

síndico

É o representante legal do condomínio, em juízo, ou fora dele, exercendo a administração do condomínio assessorado pelo conselho fiscal e/ou consultivo, todos eleitos na Assembléia Geral. Podendo este, ser um condomínio, ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.

Subsíndico

É o representante eleito pela Assembléia Geral, que tem como função substituir o síndico nas suas ausências e ou impedimentos.

Unidade Autônoma

Unidades destinadas a fins residenciais ou não, que formam o condomínio. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma receita ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal e ordinária.